La résiliation du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité d’une entreprise placée sous sauvegarde ou en redressement judiciaire est soumise aux règles exposées ci-après.
Résiliation à l’initiative du bailleur
Le bailleur ne peut poursuivre la résiliation du bail que pour une cause postérieure au jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.
Lorsque la cause invoquée est le défaut de paiement des loyers et charges, afférents donc à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne peut agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.
Le bailleur ne peut pas invoquer le défaut d’exploitation pendant la période d’observation pour obtenir la résiliation du bail.
Le bailleur peut invoquer tout autre manquement du preneur dans les conditions de droit commun, en l’absence de disposition particulière.
L’action en résiliation du bailleur, dirigée contre le locataire, doit également mettre en cause l’administrateur et la mandataire judiciaire.
Résiliation à l’initiative du preneur
L’administrateur, ou à défaut le débiteur directement, peut décider de ne pas continuer le bail.
Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du bailleur, dont le montant doit être déclaré au passif. Le bailleur peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts.
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Article L. 622-14 du code de commerce
Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :
1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ;
2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.
Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.
Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail.
