Contestation du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires: qui peut agir, comment, dans quel délai et sous quelles conditions ?
11/08/2010
L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifiée, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».
Ce texte restreint la possibilité de contester une résolution d’assemblée générale à un copropriétaire ayant la qualité d’opposant ou de défaillant.
Le copropriétaire opposant est défini comme le copropriétaire mis en minorité lors du vote d’une résolution (Cass. 3e civ. 24/01/2001 n° 71).
Le copropriétaire défaillant est défini comme le copropriétaire convoqué qui ne participe pas à l’assemblée générale et ne confère pas de pouvoir de représentation, ou qui se rend en séance pour y exprimer des critiques à l’ouverture, puis quitte les lieux avant le début du premier vote, sans revenir.
La jurisprudence a jugé que le copropriétaire qui a voté en faveur de la résolution adoptée ne peut la contester que s’il prouve avoir été victime d’un dol (Cass. 3e civ. 4/06/2009 n° 08-10.493).
Toutefois, il est à préciser que des résolutions qui, bien que soumises au débat, n’ont pas fait l’objet d’un vote de l’assemblée générale, ou qui formulent de simples constats, vœux ou décisions de principe, sont dépourvues d’effet et ne constituent pas des décisions de nature à faire l’objet d’une contestation.
En cas de motifs fondés, il conviendrait d’assigner le syndicat de copropriété représenté par le syndic dans le délai de 2 mois précité, devant le Tribunal de grande instance compétent.
Contestation du procès-verbal de l’assemblée générale au motif qu’il constitue à certains égards un faux.
11/08/2010
Le procès-verbal d’une assemblée générale peut constituer, par certaines mentions et omissions, un faux intellectuel, défini comme une altération de la vérité dans le contenu du document.
Il peut s’agir plus particulièrement d’un faux intellectuel par constatation comme vrais de faits faux, voire par dénaturation de conventions, notion visant le cas où le rédacteur insère dans un document des stipulations différentes de celles qui étaient convenues entre les parties.
La jurisprudence considère ainsi qu’une signature peut-être obtenue par surprise, et qualifie de faux un document lorsque son rédacteur a fait croire à son signataire qu’il signe autre chose que le texte qui lui est présenté (Cass. crim. 5/11/1969 n° 69-91.203).
Le faux est une infraction prévue et réprimée par l’article 441-1 du nouveau Code pénal, qui dispose :
« Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d’expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques.
Le faux et l’usage de faux sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 € d’amende ».
Par ailleurs, le Code de procédure civile prévoit la procédure de faux, qui peut se présenter à titre incident devant le juge saisi du principal ou être demandée à titre principal devant le Tribunal de grande instance (Cass. 2e civ. 18/10/2007 n° 06-16.786).
Réaction à l’enregistrement sonore de l’assemblée générale imposé par un copropriétaire sans demande ni même information préalable.
11/08/2010
Dans une espèce concernant une réunion commune de syndicats, un jugement avait considéré que des personnes étrangères à la copropriété ne peuvent assister à une réunion sans l’autorisation de l’assemblée (TGI Paris, 25 mai 1988, Rev. Loyers 1989, p. 21).
Il a par la suite été jugé que la réunion des copropriétaires est une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans l’autorisation de l’assemblée générale (CA Paris, 25e ch., 18/10/1994, JurisData n° 1994-023265).
Sans contredire cette jurisprudence, une décision ultérieure de la Cour d’appel de Paris a jugé que, néanmoins, la présence d’un tiers n’est pas une cause de nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il n’a pas participé au vote et que nul n’a protesté contre sa présence (CA Paris, 9/10/1997, Loyers et copr. 1998, comm. 50).
Des auteurs considèrent de plus que, si la présence à une réunion de l’assemblée générale d’un tiers tel qu’un avocat s’avère nécessaire, l’assemblée générale devrait être invitée à décider d’autoriser cette présence à la majorité simple de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, de manière à éviter des contestations ultérieures (J. Lafond, Droit de la copropriété : Administrer févr. 1992, p. 54).
Au regard de ce qui précède, des copropriétaires seraients fondés à réagir à l’enregistrement de l’assemblée générale imposé par un copropriétaire sans demande ni même information préalable et sans que l’assemblée ait autorisé cet enregistrement.
Copropriété : l’assistance du conseil syndical par des avocats.
11/08/2010
Le conseil syndical peut mandater des avocats, dans le cadre de l’exercice de ses missions d’assistance et de contrôle du syndic.
À cet égard, l’article 27 alinéas 2 et 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose :
“Le conseil syndical peut, pour l’exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l’exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d’administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic”.
Mentions du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires
11/08/2010
L’article 17 alinéa 2 du décret n° 67-223 précité n’impose, pour chaque résolution, que la mention du nom des copropriétaires opposants ou abstentionnistes :
« Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix ».
Le défaut de mention des pouvoirs d’un participant à l’assemblée générale, peut donc s’expliquer s’il n’a pas la qualité d’ « opposant » pour l’une quelconque des résolutions.
Travaux décidés par l’assemblée générale : que peut faire le copropriétaire qui s’y oppose et allègue subir un préjudice?
22/08/2012
L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit qu’un copropriétaire ne peut pas s’opposer aux travaux régulièrement décidés par l’assemblée générale. En revanche, cette disposition d’ordre public précise qu’une indemnité à la charge de l’ensemble des copropriétaires doit être allouée au propriétaire qui subit un préjudice du fait de ces travaux.
L’indemnité peut être négociée directement avec le syndic qui en fera ensuite ratifier le montant par l’assemblée générale des copropriétaires ou bien être mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En cas de refus d’indemnisation ou si le montant de l’indemnité allouée semble trop faible, il est possible d’exercer un recours dans les deux mois qui suivent la notification de la décision de ladite assemblée générale.
